楼市需求明显收缩?住建部给出最新定调

发布日期:2024-05-06 21:15    点击次数:125

当下楼市实际需求到底如何?住建部给出了最新说法。

12月13日,在2023~2024中国经济年会上,住房和城乡建设部副部长董建国表示,今年1到11月,一二手房合起来实现同比正增长。“这个合计正增长的指标,说明住房需求保持稳定,没有出现明显收缩,而是交易结构发生变化,二手房交易替代了部分新房交易。”

楼市需求没有明显收缩,这与一线体感似乎有所不同。今年来,房企销售仍然不振,根据中指数据统计,2023年1-11月,重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约5%,市场整体处于调整阶段,11月楼市成交量整体同环比也均下降。

不过,这仅是就新房市场而言,如果考虑到二手房市场,可能会有不同的走势。克而瑞数据显示,11月17个重点城市二手房成交面积预计为682万平方米,环比增长4%,同比增长22%。前11月,二手房累计成交7718万平方米,累计同比增长32%。

进入11月以来,多地二手房市场出现回温。中信建投表示,11月重点城市二手房成交面积单月同比增加24.9%,一线、二线、三四线同比增速分别为+22.0%、+32.7%、-0.9%。

图片摄影:任玉明

一线城市中,11月北京二手住宅网签量12545套,环比增长17.8%;深圳二手住宅成交3133套,环比增长12.9%;广州二手住宅整体网签成交套数10182套,环比增长8.77%;上海二手房合计成交16173套,环比增长约7.12%。

二手房成交回温的同时,在整体市场中的占比也在提升。董建国表示,今年1到11月,全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%,创造历史新高,全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过新建商品住宅交易量。

“中国的房地产成交从新房转向二手房是大势所趋。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱告诉第一财经,一方面,由于房企债务风险以及项目交付风险,购房者选择新房较为谨慎;此外,近年来土地供应面积减少,新开工增速下滑,新房供应下滑从而成交走弱。

与此同时,随着2023年政策进一步宽松,购房成本进一步下滑,二手房在“认房不认贷”、中介费双边支付等政策刺激下,“卖一买一”的置换需求上升,房源供应量上升,业主“以价换量”,促进了二手房市场的成交活跃度。

王小嫱表示,根据国际经验,当城镇化率达到一定的水平,房地产市场将进入存量市场,随着中国城镇化率的上升,未来二手房成交将逐步超越新房,尤其一二线核心城市将会全面进入存量房时代,预计2024年二手房成交占比将进一步上升。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉第一财经,二手房成交走势好于新房,一方面,购房者对期房烂尾的担心仍在,更多选择二手房;另一方面,9月“认房不认贷”逐渐落地后,多地二手房挂牌量明显增长,二手房价格持续下跌,以价换量下,二手房市场保持一定活跃度。

中指研究院数据显示,11月全国100个城市二手住宅平均价格为15400元/平方米,环比下跌0.56%,跌幅较10月扩大0.11个百分点。“重点城市挂牌量维持高位,市场观望情绪浓厚,二手房价格仍面临下行压力。”

不过,二手房市场“以价换量”,一定程度上会挤压新房住房需求释放。根据中指监测,9~11月,重点15城二手房成交面积环比连续增长,绝对量保持在较高水平;对比来看,重点15城新房成交面积在9-10月环比增长后,11月环比转负。

陈文静认为,短期来看,当前居民预期尚未完全恢复,房价下跌预期仍较强,房企风险尚未出清,叠加核心城市政策仍存在放松预期等,市场观望情绪仍较重,预计二手房市场在以价换量下,市场有望保持一定活跃度,新房市场短期仍有调整压力。

“值得关注的是,二手房成交有望为新房提供更多改善置换需求,当前二手房成交规模增长,或为未来新房改善性需求释放提供一定空间。”陈文静表示。

归根到底,当前中国房地产行业正处于转型调整中,市场供求关系正出现重大变化。

“中国住房发展的主要矛盾从总量短缺转为总量基本平衡,结构性供给不足。”董建国表示,从总量上看,2020年末,城镇人均住房建筑面积已经达到38.6平方米,户均住房套数超过一套。对比全球发达经济体,到了这一阶段,房屋新开工销售等数据就会出现回落,进入新的平衡期。从结构上看,保障性住房不足、大城市房价过高、新市民青年人住房困难。

二是,商品房交易结构中二手房占比提高,存量市场权重加大。三是,住房需求从“有没有”向“好不好”转变,改善性住房需求增加。四是,城市间房地产市场进一步分化,需要在因城施策中更加精准施策。五是,房地产对宏观经济的贡献方式发生变化,从增量拉动为主转向存量带动,房地产拉动投资的方式从支持城市扩张转为参与城市更新,存量住房能够带动中介租赁物业行业发展,房地产业作为服务业的特征更加明显。

针对当前房地产市场供需关系新形势,董建国表示,应尊重规律、尊重实际,科学应变。一是因城施策,调整优化房地产政策。二是扎实推进保交楼、保民生、保稳定工作。三是稳妥化解房企债务违约风险。加快构建房地产发展新模式,促进房地产市场平稳健康发展。

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孙梦凡

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